央行及银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,由于新的房贷政策中无论是以“户”为单位认定房贷次数,还是公积金贷款购房也被算入房贷次数,都显示出国家对房贷的控制严格化、不松口的态度。

不少业内专家认为,基于房贷新政出台后对10、11月楼市已造成的成交下滑的降温效应,此次出台的《补充通知》抑制楼市需求的力度可能更为明显。受此次消息影响,昨日银行、房地产股大幅下跌。

房贷新政加大调控力度

北京某商业银行零售信贷部负责人分析认为,从前期央行、银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后业界争议来看,此次的“第二套房”界定标准可以说最为严厉。“尤其是对已经还清贷款的仍算作第二套房贷,这对有改善住房环境需求的消费者可能产生一定的抑制作用。”

易居房地产研究院高级评论员杨红旭也表示,新政策以“户”为单位认定房贷次数,同时还将公积金贷款购房算入房贷次数,显示出国家对房贷严控。“《补充通知》影响很可能较之前的房贷新政通知更大。因为央行感受到9月底房贷新政出台后,各家、各地银行存在利益博弈的情况,因此进一步统一规则,不让政策落实有‘擦边球’可打。”

昨天北京师范大学金融中心主任钟伟教授接受记者采访时也表示,虽然《补充通知》要落实各地尚需时日,鉴于近期各主要地区楼市纷纷出现回调状况,这一政策由于有效地抑制了需求,对买房动力是个打击,“楼市最明显的表现就是成交量大幅萎缩”。

加重购房者观望情绪

今天9月底,央行和银监会联合出台规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

此次《补充通知》另外明确,以借款人家庭为单位认定房贷次数。“这项规定将是影响楼市交易量的重要细则之一。”北京某地产公司按揭部负责人表示。据了解,目前上海、广州、深圳等地均以“人”为单位执行“二套限令”,这样的操作比较宽松,加上每年年底都是楼市淡季,《通知》的实际影响并不明显。

但是，市场人士认为，一旦以户为单位计算，更多刚性需求和投资需求将会受到抑制，买房者会选择进一步观望。

昨天，上海 申银万国(行情 股吧)证券针对央行出台的《补充通知》分析认为，《补充通知》的出台使得9月新政出台所导致的市场观望情绪将继续维持，各地特别是前期房价涨幅过大的市场，未来1-2个月成交量将继续走低，而短期内房价的核心驱动因素将取决于各地投资性购房的比重和对信贷环境的依赖程度，一旦投资者因为资金链条紧张开始大量抛售住房，房价下跌的压力将会变大。该机构判断，由于深圳投资性购房比重前期已经超过50%左右，因此，未来一段时间价格的走低将继续维持，但是下跌的空间也仅在20%左右。

■专家观点

上海社会科学院房地产研究中心学术部副主任陈则明:《补充通知》对楼市是实质性利空

国庆之前出台的两个重大利空消息―――物业税试点和房贷紧缩,给人感觉是虚招。补充通知是实质性的利空,冲击会非常大。因为住房商品化以来,收入比较高的家庭往往已经购买了“第一套住房”。大部分购房家庭还是为改善住房条件购买“第二套住房”,无家可归者“第一套住房”也买不起。补充通知是针对主要需求群体。

而未来楼市严格来说是不确定的,一口咬定楼市走向的人,不是疯子就是骗子。国家的社会经济是楼市的支撑面。对于投资者来说,要面临政府的调控风险。对于自住购房者来说,政府给了一个最好的机会。

北京师范大学金融中心主任钟伟:央行新政将打击买房动力

央行出台的标准对第二套房的限制抹杀了居民合理的个性化住房需求。从目前《细则》来看,其逻辑基础是对第二套房提高门槛,可以降低银行业的房贷资产的风险,这一想法似乎是成立的,但在数据上从来没有得到证明。虽然我们可以假设第二套房多有投机需求,但事实上这一是否就造成了银行的高风险,还不得而知而已经买过房的人还清贷款后再去买第二套房,明显的经济实力和信用都有保证,对此仍然予以限制从控制风险角度来说是不成立的。